These days you could say it is rare when a staff report upholds a city policy and refuses a high-rise development application. I am pleased to say that in the case of 116 York Street, this is precisely what happened.
On Jan. 23, City Council’s planning committee rejected an application to build a 17-storey tower, with a two-storey podium at 116 York St.
Located right in the ByWard Market’s heritage conservation district, the proposed development did not respect the HCD – which calls for a maximum height of six storeys – and instead ultimately wanted to build another towering building.
There were several reasons why staff rejected this application, but in short, the City’s planning department stated it felt this proposal did not suit this location.
The report pointed out this particular site could not accommodate such a tall building, and it called into question that the separation of this proposal from the neighbouring properties was much too tight.
The City’s planning staff also stated the design did little to animate York Street.
For me, these issues alone are enough to reject an application – however, I am happy to say the number one reason committee members refused this application was because it did not respect the ByWard Market’s Heritage Conservation District.
This proposal offered no character in its design or massing that we expect to see in the market.
Indeed, it was just another tower trying to sneak in.
It is important to note, the fight does continue with this one – The applicant appealed to the Local Planning Appeal Tribunal (LPAT) even before the committee’s refusal. It is expected the LPAT hearing will take place in March 2020.
Development is essential for a city to continue to grow and change, but it is just as crucial for the right type of development to be built.
I am always in favour of the redevelopment of a surface parking lot, and in this case, many of us might not be fond of the current situation on this site – a parking lot.
My hope is that the applicant goes back to the drawing board and presents to the community something different, something out of the box and something unique that would comfortably fit with the character of the market.
As I said, it is rare that the city sides with existing planning policies and I am glad that in this case the polices we worked hard to maintain – the HCD- was upheld.
Le patrimoine obtient le respect qu’il mérite
Ces temps-ci, on pourrait dire qu’il est rare que le personnel applique une politique municipale dans l’un de ses rapports et refuse une demande d’aménagement pour un immeuble de grande hauteur.
J’ai donc le plaisir de vous dire que dans le cas du 116, rue York, c’est exactement ce qui s’est produit.
Le 23 janvier, le Comité de l’urbanisme du Conseil municipal a rejeté une demande de construction d’une tour de 17 étages, dotée d’un socle de 2 étages, au 116, rue York.
Le projet d’aménagement visait à bâtir, directement dans le district de conservation du patrimoine (DCP) du marché By, une nouvelle tour qui ne respectait pas les exigences associées au DCP (hauteur maximale de six étages).
Le personnel a rejeté la demande pour plusieurs raisons, mais en résumé, l’équipe d’urbanisme de la Ville a jugé que le projet ne convenait pas à l’emplacement.
Selon son rapport, le site en question ne pouvait pas accueillir un immeuble d’une telle hauteur, et le bâtiment prévu se trouvait beaucoup trop près des propriétés avoisinantes.
Le personnel de la planification de la Ville a également fait observer que la conception contribuerait peu à dynamiser la rue York.
À mes yeux, ces problèmes, à eux seuls, sont suffisants pour rejeter une demande. Néanmoins, j’ai le plaisir de préciser que le motif ayant pesé le plus dans la balance est que la demande ne respectait pas les exigences liées au DCP du marché By.
La conception et la volumétrie prévues ne présentaient pas le caractère que l’on s’attend à voir dans le marché.
C’était, en réalité, juste une autre tour essayant de se faufiler en douce dans le décor.
Fait à noter, la bataille n’est pas encore terminée : le demandeur a interjeté appel de la décision devant le Tribunal d’appel de l’aménagement local (TAAL) avant même que le Comité signale son refus. L’audience du TAAL devrait avoir lieu en mars 2020.
Les projets d’aménagement sont essentiels à la croissance et à l’évolution de la ville, mais il est tout aussi important qu’ils cadrent avec le voisinage.
Je suis toujours favorable au réaménagement d’un parc de stationnement en surface, et dans ce cas-ci, bon nombre d’entre nous n’apprécient probablement guère l’aménagement actuel du site, qui accueille un parc de stationnement.
J’espère que le demandeur reverra son projet pour en présenter un autre à la collectivité, un projet original qui sortira des sentiers battus et se mariera à merveille avec le caractère du marché.
Comme je l’ai mentionné, il est rare que la Ville applique à la lettre les politiques d’urbanisme en vigueur; je me réjouis donc que dans ce cas-ci, les politiques durement acquises – le DCP – aient été respectées.